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宏觀動態

2017年5月全國房地產宏觀動態

發布時間:2017-6-16 9:27:06
 1、宏觀經濟動態

4 月宏觀經濟總體呈現緩慢回落態勢,但總體區間較為平穩。在強監管背景之下,地產和基建投資資 金到位情況或將受到不利影響,且企業生產經營行為也將趨于保守,未來經濟數據下滑壓力增大。

1、短期經濟增速放緩,工業生產和投資增速回落

進入二季度以來經濟下行壓力增大。4 月工業增加值同比增長 6.5%,增速比上月回落 1.1 個百分點, 汽車生產放緩是 4 月工業增加值回落的主要因素。1-4 月固定資產投資同比增長 8.9%,增速比一季度低 0.3 個百分點。固定資產投資增速放緩主要由于制造業投資增速下降,1-4 月制造業投資同比增長 4.9%, 增速比一季度低 0.9 個百分點;制造業對全部投資增長的貢獻率為 17.9%,比一季度低 2.4 個百分點。而房地產開發投資增速進一步加快,是 4 月經濟保持相對穩定的主要原因,前 4 個月房地產開發投資同比增 長 9.3%,比一季度高 0.2 個百分點,主要受益于三四線銷售火爆。自 2016 年地產調控政策出臺以來,房地產銷售增速已逐漸放緩,4月的商品房銷售面積同比增速已下降至 15.7%,后期不斷加碼的政策調控將 對銷售增速產生持續負面影響,預計二季度末投資增速將平穩放緩。

價格指數方面,4CPI 同比增速為 1.2%,較 3 月回升 0.3 個百分點,環比增速為 0.1%,結束了連 續兩個月的環比負增長。4 CPI 環比回升主要是基數效應和非食品價格的回升,而食品價格依然延續環 比負增長的態勢。PPI 從上月的 7.6%繼續回落至 6.4%,主要受能源、原材料等大宗商品價格下降的影響。 4 CPI PPI 剪刀差(-5.2%)延續 3 月份以來的收窄態勢,當前 PPI CPI 走勢出現背離,主要是受 翹尾因素的影響。從后期來看,隨著 PPI 趨于回落、CPI 保持溫和上漲,預計兩個價格指數之間所謂的剪 刀差會繼續收窄。

2、新增貸款與社融一升一降, M2 增速創 9 個月新低

4 月新增人民幣貸款 1.1 萬億元,較 3 月小幅增長 800 億元,顯著強于季節性。從結構上來看,居民 中長貸增加 4441 億元,仍然處于高位。企業中長期貸款增加 5226 億元,同比多增 5656 億元,占信貸的 48%,說明企業的投資積極性仍然較高。票據融資同比則大幅回落,主要受到監管加強以及利率抬升的沖 擊。信貸帶動社融超預期,4 月社會融資規模達 1.39 萬億人民幣,較去年同期增長 6133 億元,但相比 3 月則有較大幅度下降,主要原因是表外融資的減少。

4 M2 同比增長 10.5%,增速回落至 9 個月低位,M2 增速的回落是因為居民存款的大幅降低,受 4 月繳稅影響,企業存款也出現了較大幅度滑落,也顯示了銀行業當前較大的負債端壓力。M1 同比增速回 落至 18.5%,由于未來幾個月 M2 基數走低 M1 基數持續上行,預計 M2 增速有所回升,M1 增速則將持續下 降。而 M2-M1“剪刀差”連續兩月呈縮小之勢,表明資金持續脫虛向實。

      2、國內政策法規

  5 月,樓市調控力度和頻率不減,主要集中在三、四線城市。在全國調控趨緊的大背景下,部分熱點 城市調控張弛有度,將限購政策與學歷掛鉤,有利于城市引進高素質人才,保障房地產市場的健康發展。

  1一線城市全禁商改住,三、四線調控持續加碼

  5 月,樓市調控主要集中在三、四線城市。在限購力度方面,首先,環雄安新區的限購圈的調控 力度再升級,外地人環雄安、環京購房須 3 年社保證明,限購標準已不輸熱點二線城市,同時嚴禁京冀交 界地區大規模開發房地產,將給雄安新區住房制度改革留足較長的時間周期,避免出現高房價引致產業空 心化等困境。其次,熱點城市調控范圍繼續擴大,如長沙本地居民限購 2 套房,無錫將二手房納入限購范 圍,而海口限購范圍擴大至二手住房和產權式酒店。最后,本月新加入調控的城市主要是三、四線城市, 海南五指山、河南開封、江蘇淮安等均跟進出臺限購令,江蘇南通、山東臨沂等發布樓市新政,主要由于 核心一、二線城市的購房需求溢出,導致部分周邊三、四線城市房價普漲。在限售方面,5 月再有鄭州、 南京、海口等城市跟進限售政策,其中保定一宅地強制規定 10 年限售期,明顯高于其他城市 2-3 年限售 期限,預計將在河北省乃至全國范圍內引發跟風效應。

值得注意的是,隨著熱點城市中住宅市場調控的不斷加碼,炒房資金轉戰商住房,導致近來多個城市 的商住房調控持續加碼。繼北京之后,廣州、上海、深圳及個別熱點城市陸續出臺了針對商辦市場的樓市 調控措施,雖然調控力度各不相同,但均明確了商辦項目不得掛鉤居住屬性,部分城市還探索在建筑、 設計方面的管制方式,試圖從產品開發方面,降低商辦項目轉向居住用途的可能。預計未來部分熱點城市 將積極跟進商辦項目限購。

2、住房租賃新規將出臺,部分城市限購與人才引進掛鉤

中央層面,針對租賃市場的亂象,本月住建部就住房租賃和銷售管理條例征求意見,其中,出租人不 得單方面提高租金、鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同的內容,對租賃市場能夠起到進一步的規 范作用,但新規的出臺和落地要真正發揮作用,關鍵還在執行。

地方層面,從今年 3 月份截止至 5 月底,全國各地新一輪調控政策中先后有廊坊、成都、中山、南京 等 13 個城市將購房政策與引進人才掛鉤。如濟南、東莞對于本科以上學歷的購房者,允許在繳納 6 個月 社保的情況下認購首套住房,濟南甚至高端人才購房最高補 100 萬;南京在 5 13 日發布的限售政策中提到了人才安居房的建設內容,里面提到了購租補等策略和思路。類似濟南、南京等這樣的城市,如 果中長期內保持較為嚴格的限購限貸政策,對于城市高素質人才的引進將會有一定程度的打擊,而政府將 居住購房政策與學歷掛鉤,有利于城市房地產市場的健康發展。

      3、商品房市場動態

5 月,房地產市場難言樂觀,供應量及成交量環比小幅收跌,同比更是明顯回落。新增供應量持續低 位運行,使得多數城市成交上行受阻,部分調控政策相較溫和的城市成交明顯轉暖,同、環比均實現正增 長。鑒于企業將全力沖刺半年度業績,6 月供應、成交有望環比回升至較高水平。

1、供應:新增供應環比再減 13%,一線城市同環比皆銳減超 50%

為了實現房價緩增長甚至不增長的調控目標,熱點城市嚴控預售證審批,新增供應量持續偏緊。5 月, 29 個重點城市商品住宅新增供應量同、環比分別繼續減少 22%13%,各線城市均有不同程度的回落, 尤其是一線城市供應量驟降至歷史低位。

具體而言,一線城市全線回落,廣州、深圳環比跌幅超 60%,北京、上海環比跌幅在 30%左右;二、 三線城市整體環比下降 8%,同比下降 16%。各城市漲跌不一,南寧、沈陽和鄭州供應明顯放量,環比增 長一倍有余,長春、天津供應面積突破 100 萬平方米,環比漲幅均在 90%左右,重慶則進一步突破向上, 創近年來單月新高。反觀,佛山、鄭州、南京、合肥、海口等多市同、環比雙雙回落,南京下滑尤為迅速, 同、環比跌幅超 70%,福州市內 5 區已連續兩月無供應。

2、成交:環比微跌但回升至年內月均值以上,個別城市成交轉暖

5 月,受制于供應持續偏緊拖累成交的情況沒有改變,29 個重點城市成交量環比下降 5%,同比下降 24%。不過,部分城市成交量止跌企穩,開始出現改善跡象。

一線城市環比微跌 4%,同比減少 42%。北京、上海和廣州成交量持續低位運行,同比大幅回落。而 深圳成交明顯轉暖,同、環比均有所增長。二、三線城市環比下降 5%,同比減少 21%。具體來看,市場 持續分化:一、重慶、成都和沈陽等市環比略有回落,但市場熱度猶在,成交量仍處高位;二、南寧、昆 明、寧波和長春等市成交表現出眾,乃是為數不多的同、環比均實現正增長城市,鑒于這類城市限購、限 貸政策相較溫和,成交量猶存一定的增長空間;三、鄭州、海口進一步升級限購令,短期內購房者觀望情 緒再起,成交量均有所回落,海口環比驟降 52%;四、廈門、福州、合肥、無錫等制于供應偏緊,同比跌 幅都在 60%以上,成交量提升空間著實有限。

  3庫存:整體供不應求趨勢未改,庫存、消化周期都處下降通道

  5 月,多數城市供求比依舊維持低位,且多數環比下降,僅天津、長春、鄭州等市供求比上升,尤其 是鄭州因供應明顯放量而成交量下滑,供求比多達 2.51。從庫存水平而言,5 月重點城市庫存量跌多漲少, 武漢和南京環比跌幅超 20%,僅鄭州庫環比大增 21%。同比來看,除成都、蘇州、合肥等市庫存量明顯回 地址:上海市靜安區廣中路 788號秋實樓 9樓 電話:021-60867863 7 / 19 升之外,其余城市庫存量均有所回落,重慶和武漢同比跌幅超 70%。受此影響,逾三成城市消化周期環比 下降 20%以上,僅鄭州環比上升 24%;蘇州、無錫、合肥、福州等同比上升 100%以上,說明當下熱點城 市成交量較去年同期相差甚遠。

      4、土地市場動態

5月份是土地市場成交面積連續走低,且成交總價環比下降34%,土地成交單價年內首次回落;五月 上海、深圳、溫州等市城市總體規劃獲批,在住宅供應量上各有不同幅度的提升,在土地市場監管愈加嚴 格,土拍新規層出不窮的條件下,一線城市土拍溢價率顯著回落,二線及三四線城市溢價率居高不下。

1、成交:成交面積、金額環比銳減皆超 30%,溢價率升至 50%

  5月,CRIC監測的300城經營性土地成交213幅,環比下降31%;成交建面1633萬平方米,同、環比 跌幅分別為48%31%;成交總價1079億元,同、環比分別下跌40%34%;土地價格上行趨勢有所扭轉, 本月平均成交樓板價6607/平方米,環比微降4%,成為今年首個價格環比下降的月份,但樓板價同比仍 有15%的漲幅。

雖然土地成交面積和總金額都在回落,但是5月份土地平均溢價率升至49.77%,環比增加13.4個百分 點。其中一線城市平均溢價率為14.7%,環比再度下降14.4個百分點,各能集中僅有一線城市本月溢價率 環比下降;二線城市本月土拍溢價率達到46.1%,環比增加了15.9個百分點;三四線城市溢價率84.4%,環 比增加6.2個百分點,自從一線城市土拍逐漸回歸理性后,三四線城市的土拍溢價率居高不下,一來是由于 開發商已經將視線擴展至發展前景良好的三四線城市、二來是大部分三四線城市土地出讓底價較低。本月, 各地的土拍規則仍在持續更新中,除土拍市場上的報價以外,針對地塊的開發提出更多要求,比如保 定一宗10萬平方米宅地規定購房者在取得產證后10年內不得買賣、上海閔行一宗商辦用地竣工驗收一年后 還需考察業態、功能,通過考察方可銷售可售部分。526日上海出讓三宗掛牌近半年地塊,其中兩宗來 自浦東臨港、一宗來自奉賢區奉城鎮,該三塊地塊為上海首批以招掛復合出讓的含宅地塊,目前該三 宗地塊正在開標公式階段,保利、中建、中海等企業入圍前三,將于61日正式宣布競得的企業。

2、分布:一、二線城市成交量價下滑,三四線城市量價齊升

從本月土地成交的分布情況來看,在總體成交量下降的情況下,一二線城市成交量都有不同程度的下 滑,僅有三四線城市土地市場活躍度較上月明顯提升。一線城市成交建筑面積149萬平方米,同、環比分 別下滑70%56%,二線城市成交建面759萬平方米,同、環比分別下跌64%46%,三四線城市本月成交 建筑面積725萬平方米,同環比均有所上漲,漲幅分別為33%14%

分能級來看,一線城市總成交建筑面積148.75萬平方米,環比下跌56%。本月一線城市成交7成來自 北京,北京成交建筑面積105.28萬平方米,由于北京本月出讓地塊主要為自住房地塊或遠郊商辦地塊,僅 有朝陽區孫河鄉綜合地塊以31%的溢價率由中糧天恒旭輝聯合體競得,其他地塊大部分低溢價成交,通州 區馬駒橋地塊甚至只有1家公司參與競拍;上海本月出讓3宗動遷安臵房地塊和一宗閔行區的商辦地塊,動 遷安臵房地塊均以底價成交;閔行區商辦地塊競爭較為激烈,在強調嚴禁建設酒店類公寓后,仍有首創、正榮、華發等13家房企參與土拍,100多輪角逐后華發以22.3億總價競得該地塊,溢價率高達170%, 樓面價25717/平方米;廣州本月僅有兩幅地塊成交,值得一提的是,兩宗同樣來自增城區的純宅地,一 幅由融信競得,扣除配建后折合樓板價1.57萬元/平方米,自持比例達到55%,另一宗則在0舉牌的情況下 由中海聯以底價競得,名義樓板價僅8007/平方米,遠低于目前周邊在售價格。深圳僅成交一宗由龍湖 競得的鹽田區商辦地塊,樓板價3.57/平方米,溢價率76%,該地塊為龍湖在深圳落下的第一子。

二線城市本月量價同步走低,成交建筑面積758.92萬平方米,環比下跌46%,且成交樓板價5065/ 平方米,甚至低于三四線城市本月成交樓板價。濟南本月15日迎來土拍史上最嚴土拍,出讓位于長清 區的三宗純宅地,參與開發商多達20余家,最終成交溢價率均達到180%以上,其中保利競得兩宗,盛晟競得一宗,根據土拍規則這三宗地都將進行現房銷售;廈門本月出讓四宗商住用地,都達到最高限價,最 終以50%的溢價率出讓,島外同安區地價突破3萬元/平方米;杭州、武漢、寧波等市均有土地出讓,部分 二線城市土拍已經降溫,西安本月出讓17幅土地全部零溢價成交。

本月三四線城市成交建筑面積725.07萬平方米,同環比分別上漲33%14%。矚目的是,常州市金壇 及溧陽兩區,本月有41幅土地完成交易,建筑面積達285.35萬平方米,需警惕庫存風險;常熟虞山鎮出讓 兩宗地塊,溢價率分別達到111%121%,樓板價超過15000/平方米,刷新常熟土拍單價,且土拍過程 中一度出現系統錯誤導致地價高達百億的烏龍事件,周邊在售產品均價在14000/平方米至18000/平 方米;嘉興海鹽分別以262%169%溢價率成交一宗商住用地和一宗純宅地,樓板價分別為7002/平方 米和8067/平方米,而根據CRIC市場監測數據,嘉興海鹽近半年來成交均價為8362/平方米,面粉貴 過面包現象隱現。

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