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宏觀動態

2017年4月全國房地產宏觀動態

發布時間:2017-5-16 9:26:23
一、供應:同、環比均有回落,一線新增量同比銳減54%

4月,29個重點城市商品住宅新增供應量同、環比分別減少35%和5%,供應持續偏緊的局面并未有所好轉。按照以往慣例,“金三銀四”本是開年首個供應高峰期,但受“限價”政策影響,熱點城市嚴控預售證審批,新增供應量仍處低位。

一線城市環比下降13%,同比更是銳減54%,上海、深圳連續兩月回升,但相比去年同期跌幅仍在55%以上,可見絕對水平依然低位;二三線城市環比微降4%,重慶、鄭州等市供應量顯著提升,環比漲幅超70%,廈門、福州供應量降至歷史低位,不足5萬平方米,環比跌幅均在90%附近。同比來看,也是跌多漲少,廈門、福州、濟南等多市供應量大幅回落,同比跌幅超80%,受去年同期較低基數影響,貴陽、青島和寧波同比實現翻番。


二、成交:整體成交環比下滑21%,一線城市同環比跌幅皆超40%

受制于限購、限貸政策持續發力,疊加嚴控供應,4月份29個重點城市成交量環比下降21%,同比下降35%。多數城市成交持續低迷,同、環比雙雙回落,成交量較去年同期相差甚遠。

一線城市成交量同、環比明顯回落,跌幅超40%。二三線城市成交量環比下降18%,同比下降33%,同比跌幅漸有擴大趨勢。各城市房地產市場持續分化,集中表現在以下三點:其一,重慶、沈陽、常州等市成交量同、環比都實現正增長,沈陽升至192萬平方米高位,刷新近年來單月新高。鑒于這類城市并不受限購、限貸政策影響,房地產市場熱度有望延續,預計成交量將維持在較高水平;其二,天津、佛山、長沙、廈門等市成交迅速冷卻,環比跌幅超50%。調控加碼后,成交量高位回落;其三,南京、蘇州、合肥成交量環比略有回升,但同比仍處下降通道。尤其是蘇州成交量連續數月維持在較低水平,高房價顯著抑制成交量上行空間,“有價無市”格局愈加明顯。


三、庫存:供應不濟致持續供不應求,消化周期環比全線縮短

4月多數城市供求比繼續低位,并且福州、廈門、南寧等市供求比不足0.2,說明房地產市場依舊維持供不應求的基本格局,樓市成交低迷主要還是受極低供應量影響,隨著熱點城市逐步放松預售證管控,成交量有望企穩回升。

受供應嚴重不濟影響,多數城市消化周期環比均有所回落,沈陽、常州、重慶等市房地產市場明顯轉暖,成交量增長尤為迅速,消化周期環比跌幅超30%;深圳、無錫、福州等市消化周期依舊維持在較高水平,主要還是受近期樓市成交低迷影響,市場風險尚在可控范圍。


四、成交結構:小戶型占比回落,滬、深高檔產品份額持續走高

從價格段成交結構來看,京滬中低檔產品成交占比回升,深圳高檔產品市場份額持續增長。具體來看,上海中檔及中高檔產品成交占比分別上升8個百分點和5個百分點;北京低檔以及中檔以上產品占比均有下滑,僅中低檔較3月上漲10個百分點;深圳高檔產品成交占比持續上揚,4月份市場份額已達到56%。


從面積段成交結構來看,剛需產品成交占比回落,大戶型產品成交份額持續攀升。北、上、深90平方米以下產品成交占比全部下滑,其中北京下滑幅度最大,為18個百分點;相較之下,200平方米以上大戶型產品成交占比持續上升,上海、深圳占比漲幅在2%左右,北京占比則達到38%。


五、土地市場:成交面積連續4個月下降,白熱化競爭致地價環比再漲20%

4月份土地市場成交面積連續第四個月走低,但成交總價不降反升,月度成交均價更是創下新高。CRIC監測的300城經營性土地成交211幅,環比下降19%;成交建筑面積2104萬平方米,同、環比跌幅分別為14%和15%;成交總價1501億元,環比微漲2%,同比上漲35%;土地價格仍持續上行,成交樓板價提升至7136元/平方米,環比上漲20%,同比漲幅達到56%;土地平均溢價率升至38.5%,環比下跌10.9個百分點。


4月,一線城市土地市場相對活躍,成交建筑面積317萬平方米,環比增加44%,同比漲幅高達8522%,主要原因在于去年同期僅有上海有4萬平方米成交,月初國土部、住建部聯合發文,要求各地根據消化周期調整土地供應計劃,北京響應最為積極。北京本月出讓18宗地塊,其中住宅部分幾乎全部為自住型商品房,均有最高銷售限價要求;

二線城市土地市場熱度持續走低,成交建筑面積1276萬平方米,同環比分別下跌34%和24%,降幅在各能級中最大;三四線城市成交規模在三月小幅回升后重新下跌,成交建筑面積511.77萬平方米,環比下降9%,但比去年同期微漲4%。



六、綜觀:因城施策效應顯著,重慶或將跟進落地限購、限貸

4月,房地產市場可以簡單概括為以下四點:其一,供應持續偏緊,熱點城市嚴控預售證審批;其二,成交持續低迷,各線城市成交量明顯環比下滑,同比更是相差甚遠;其三,個別未調控城市市場明顯轉暖,尤以重慶、沈陽和常州為代表,成交量同、環比均有所增長,沈陽更是創近年單月新高;其四,土地市場整體成交建筑面積持續回落,平均溢價率有所回落,但平均樓板價依然環比大漲。另外結構上,三四線城市占比上升,而二線城市明顯回落。

我們認為當下極低的供應量并非市場常態,隨著供應量企穩回升,成交量有望逐步回歸至正常水平,但短期來看,可能性不大,多數城市仍面臨供應偏緊的局面,成交保持低位運行。另外,新年以來,重慶房地產市場持續高熱,投資、投機性需求大量進場,房價面臨著較大的上漲壓力,后期不排除跟進落地限購、限貸新政的可能性。

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