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宏觀動態

1-7月湖南房地產市場運行分析

發布時間:2016-8-30 11:45:02

今年前7個月,隨著經濟穩定增長、收入穩步提高,商品房需求持續釋放,全省房地產市場呈現新建商品房銷售火爆、房地產投資回升、待售面積總量減少的良好狀況。但商品房供給結構性矛盾、開發企業短期信心不足等問題值得重視。

一、1-7月湖南房地產市場主要特點 

(一)商品房銷售快速增長 

1-7月,湖南商品房銷售保持了量價齊升的局面。商品房銷售面積3570.29萬平方米,同比增長25.5%,比去年同期提高7.9個百分點,各月基本 保持在25%以上的增速運行。商品房銷售額1678.85億元,增長31.6%,比去年同期提高9.9個百分點,各月保持30%以上的高速增長。

7月當月,全省商品房銷售在高位有所回落。商品房銷售面積增長10.2%,比6月份增速下降19.3個百分點;商品房銷售額增長10.9%,比6月份下降14.0個百分點。這種回落,或受7月湖南強降雨和氣溫高的短期因素影響,難以斷定商品房銷售出現掉頭向下的拐點。

市州商品房銷售情況都在好轉。14個市州商品房銷售全部實現增長;去年同期,商品房銷售面積增速為負的有衡陽、張家界、益陽、永州、婁底等地。1—7 月,商品房銷售面積增速超過25%的地市有8個,其中郴州、張家界增速分別達47.8%、43.1%,而去年同期增速為24.3%、-22.8%。

從房屋類型來看,新建商品住宅銷售3210.41萬平方米,同比增長25.2%;新建商業營業用房銷售193.07萬平方米,同比下降3.7%;新建辦 公樓銷售58.12萬平方米,同比增長132.0%。住宅銷售對全省商品房銷售的貢獻率最大,為89.3%,拉動增長22.7個百分點。

小戶型住宅銷售增長最快。銷售的住宅中,90平米以下住房銷售424.58萬平方米,增長47.2%,占住宅銷售面積13.2%;90至144平米住房 銷售2258.42萬平方米,增長1.3%,占住宅銷售面積70.3%;144平米以上住房銷售472.29萬平方米,增長9.6%,占住宅銷售面積 14.7%;別墅、高檔公寓銷售55.12萬平方米,增長2.3%,占住宅銷售面積1.7%。

(二)房地產開發投資企穩回升 

今年以來,受商品房銷售火爆的鼓舞,全省開發企業加大了開發投資力度。1-7月,全省完成房地產開發投資1506.91億元,同比增長8.1%,增幅比 上半年提升0.3個百分點,為近19個月以來的高點。全省房地產開發投資連續5個月實現正增長且增幅逐月擴大,顯現出湖南房地產企業投資信心有所恢復。

住 宅投資是房地產開發投資的主體。從房屋類型來看,住宅完成投資970.69億元,同比增長1.0%,增速比上半年回落1.1個百分點,占房地產開發投資的 比重為64.4%,同比下降4.6個百分點;商業營業用房完成投資281.87億元,同比增長29.7%,占房地產開發投資的比重為18.7%,同比上升 3.1個百分點;辦公樓完成投資92.31億元,同比增長41%;其他房屋類型完成投資162.03億元,同比增長8.3%。

分市州來看,1-7月,11個市州房地產開發投資實現增長,增速居前三位的市州為張家界、長沙、岳陽,分別增長27.4%、10.6%、10.6%;完 成投資下降的有邵陽、懷化、婁底三個市,同比分別下降4.0%、0.7%、0.2%。長沙完成房地產開發投資684.29億元,占全省的45.4%。

(三)新開工面積、竣工面積保持較快增長 

在商品房銷售持續快速增長的刺激下,房地產開發企業信心增強。1-7月,湖南商品房施工面積26885.40萬平方米,同比增長7.8%,增速比去年同 期提高3.4個百分點。本年新開工面積3868.43萬平方米,增長18.0%,增速比去年同期提高39.3個百分點。其中,住宅新開工面積 2659.42萬平方米,增長7.4%,商業營業用房新開工面積613.34萬平方米,增長50.8%。湖南商品房竣工面積2378.84萬平方米,增長 42.1%。其中,住宅竣工面積310.68萬平方米,增長43.8%。

(四)去庫存效果明顯 

7月末,湖南商品房待售面積3292.48萬平方米,比6月末減少54.68萬平方米,同比下降1.1%,這是6年以來,商品房待售面積首次負增長。商 品住宅快速去庫存起到了關鍵作用。7月末,商品住宅待售面積2059.98萬平方米,同比下降8.4%,商業營業用房待售面積697.56萬平方米,同比 增長21.1%。據測算,7月末住宅的去化周期為15個月左右,較2015年年末縮短了2個月。

(五)開發企業資金較充裕 

銷售火爆,資金快速回籠,使得房地產開發企業資金較為充裕。1-7月,湖南房地產開發企業本年到位資金3161.20億元,同比增長6.5%,比上半年 提高1.3個百分點,比完成投資多1654.30億元。其中,國內貸款324.86億元,增長0.6%;自籌資金710.88億元,增長0.4%;定金及 預收款662.50億元,增長11.7%;個人按揭貸款432.90億元,增長38.0%。個人按揭貸款對本年到位資金增長的貢獻率為61.9%,是增長 的主要支撐。

二、值得關注的問題 

(一)商業營業用房庫存多 

1-7月,湖南商業營業用房施工面積3596.23萬平方米,增長19.7%,占全部商品房施工面積的13.4%;本年新開工面積613.34萬平方 米,增長50.8%,占全部商品房新開工面積15.9%;銷售面積為193.07萬平方米,下降3.7%,占全部商品房銷售面積5.4%。由于商業營業用 房開發面積的高位增長與銷售不暢形成剪刀差,造成其庫存高企。7月末,全省商業營業用房待售面積697.56萬平方米,增長21.1%。受互聯網經濟等新 商業業態的影響,商業營業用房的銷售今后也難言樂觀,從待售面積與近12月月均銷售面積對比來看,其去化周期將達50個月以上。

(二)本土房地產開發企業競爭力不強 

2015年,全省營業收入居前10位的房地產開發企業中,本土房地產開發企業只有2家;利潤總額居前10位的房地產開發企業中,本土房地產開發企業僅有 1家。本土房地產開發企業的規模普遍偏小,缺少在全國甚至區域有影響力的企業,開發的樓盤品質在消費者心中的評價不高,市場競爭能力有待提高。

(三) 開發企業對房地產市場短期持謹慎態度 

面對湖南城鎮化率不高,商品房購買力不強的局面,房地產開發企業對房地產市場短期持謹慎態度。一是購買土地上謹慎。據省國土資源廳統計,上半年全省房地 產用地供應1639.8公頃,同比減少9.3%。二是開發上謹慎。湖南省房地產開發投資和新開工面積增速在中部六省中偏慢。1-7月,全省房地產開發投資 同比增長8.1%,居中部六省第4位,位居河南、江西、山西之后;商品房新開工面積增長18.0%,居中部六省第5位,位居河南、山西、安徽、湖北之后。

三、對策建議 

(一)加快城市化進程 

要促進大中城市加快發展。從目前情況看,大城市尤其是特大城市和超大城市,其占據就業、醫療、教育等資源優勢,相對于小城市或者城鎮來說,對購房者的吸引力更強,其資源的利用效率也更高。湖南作為中部欠發達省,要堅持“一核三極四帶多點”戰略,優先城市化。

加快長株潭一體化。與經濟發達省市比,湖南省缺少經濟規模大、人口數量多、輻射能力強的特大城市,要進一步完善長株潭一體化規劃,加速基礎設施、產業、資源等融合,做大做強“一核”,形成北與武漢南與廣州相媲美的緊密城市群。

(二)做好農民市民化保障 

湖南省在做大做強做優農業的同時,更要大力提高農業生產效率,提高農業生產力水平,加快農民向城市轉移和流動。城市政府要為農民市民化提供良好的服務, 把外來就業人員納入社區管理服務范圍,提供生活便利。加快社會保障、養老醫療保險改革,解決非戶籍人員子女入托、入學等問題,解決進城農民的后顧之憂,讓 農民在城市安居樂業。

(三)推進房地產供給側改革 

允許房地產開發企業根據市場需求更改已拿地的開發規劃,調整產品供給結構。鼓勵開發價格合適、管理規范、生活舒適的商品房,滿足進城農民等的需求。減少傳統商業營業用房的土地供應和資金扶持。

(四)保持房地產政策連續穩定 

全省房地產供大于求的格局,短期內不會發生徹底改變。房地產發展狀況最終是由需求決定的,政策多變易造成房地產市場的劇烈波動。當前,較為寬松的房地產 政策與房地產市場是相適應的,因此,房地產政策以穩定為宜,維護市場穩定,發揮市場的決定性作用,這對房地產市場長期健康發展尤為重要。來源: 搜狐焦點網

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