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宏觀動態

2016年7月房地產宏觀動態

發布時間:2016-8-18 8:43:34

 

1、宏觀經濟動態

  2016年上半年GDP同比增長6.7%,基本符合市場預期,但M1M2增速的“逆剪刀差”繼續擴大,顯示企業投資信心不足。

  1GDP同比增長6.7%,但民間投資增速持續下滑

  二季度宏觀經濟整體運行趨于平穩,GDP同比增長6.7%。其中上半年固定資產投資增速9%,和去年上半年相比增速放緩近2個百分點,也低于去年全年10%的增速;社會消費品零售增長10.3%,基本和去年同期持平。進出口方面,6月份總額同比下降0.3%,其中出口增長1.3%,進口下降2.3%,較去年頹勢略有所復蘇,卻仍處于負增長。作為占全國經濟總量比重超過60%的民營經濟來說,民間固定資產投資增速斷崖式下跌,20161-6月份增速僅為2.8%,表明了當前民企投資意愿急劇下滑、信心嚴重不足。因此,當前經濟形勢完全稱不上樂觀,下行壓力仍然非常大。

  2、貨幣寬松而投資項目匱乏,大量信貸資金“脫實”進入房地產

  從央行公布6月份金融統計數據來看,截至6月末,M2余額同比增長11.8%M1的余額則同比增長24.6%M1M2增速的“逆剪刀差”持續擴大,6月份創下新高,達到12.8個百分點,反映出當前企業投資動能不足,多數企業持幣觀望意愿加強。

  進一步來看,721日央行發布貸款數據顯示,6月末金融機構人民幣各項貸款余額101.49萬億元,同比增長14.3%,而同期人民幣房地產貸款余額23.94萬億元,同比增長24%,房地產貸款余額占比達到了四分之一,增速高出10個百分點;就新增貸款而言,上半年全國新增貸款7.53萬億元,而其中的個人購房貸款就增加2.36萬億元,比重達到了31%。而這一項數據在2015年全年個人購房貸款新增2.66萬億元,全年全國新增貸款11.72萬億元,占比約23%。不僅比重高出了8個百分點,而且半年新增住房貸款額幾乎相當于去年全年新增房貸額。

  這充分說明了當前房地產市場火熱程度,而實際上地產行業相關貸款占到新增貸款將近一半左右。在貨幣政策持續寬松情況下,資金并未脫虛入實,仍是轉向進入房地產行業。作為世界第二大經濟體,超過半數資金都流入房地產行業,一方面整體經濟風險加大,可投資項目匱乏;另一方面足以證明當前資產泡沫主要是集中在房地產行業,且資產泡沫風險正在不斷加大。

 

2、國內政策法規

    當前房地產市場環境復雜,中央政治局首提抑制資產泡沫,并指向房地產市場。相比一線及熱點二線城市政策收緊,三四線城市去庫存壓力依舊大,繼續加大去庫存速度。

  1、抑制資產泡沫指向房地產,南京或將出臺限貸細則

  今年上半年,樓市一片火熱。但全國庫存結構去化很不均衡,一線及熱點二線城市地王頻出,房價一直上漲,去庫存快速;而三四線城市庫存去化依舊緩慢。726日,中央政治局召開會議研究當前經濟形勢并部署下半年經濟工作。在部署下半年經濟工作做好三去一降一補同時,首次提出中國要抑制資產泡沫,降低宏觀稅負,深化國企和金融部門的基礎性改革。721日央行發布貸款數據顯示,地產行業相關貸款占到新增貸款將近一半左右。作為世界第二大經濟體,超過半數資金都流入房地產行業,一方面整體經濟風險加大;另一方面足以證明當前資產泡沫主要是集中在房地產行業,且資產泡沫風險正在不斷加大。中央政治局會議首提抑制資產泡沫,下半年會在信貸方面收緊,不再向房地產放水,土地市場也會重點調控,防止地價飆升。此外,預計下半年樓市不會再像上半年這么火熱。

  上半年南京樓市高燒不退,房價直漲17.8%。近月,南京市相關部門出臺多個措施欲給樓市降溫,如實行土地出讓最高限價,設置動態封頂價等,但都收效甚微。繼合肥、廈門發布限貸政策,726日南京銀行召開關于南京市商業性個人住房貸款最低首付比例的工作會,預計8月初南京也將出臺限貸細則。南京也同樣出臺過類似政策,長期來看對樓市影響不大,但會使南京房價短期內趨向平穩。

  2、樓市冷熱不均,仍多個城市繼續去庫存

  相比部分熱點二線城市如合肥、南京、蘇州等城市的火熱,仍有部分二線城市及三四線城市仍需要加快去庫存。就浙江樓市而言,由于杭州、寧波、嘉興等城市持續活躍,帶動了整個銷售面積和銷售額上升,但多數三、四線城市去庫存仍然面臨較大的壓力,長期消化時間甚至達到30個月以上。為加快去庫存,浙江省日前出臺八項舉措推進棚改貨幣化安置、支持自住型和改善型購房需求、鼓勵新市民購房和農民進城購房、消化非住宅商品房庫存、用足用好住房公積金政策、促進住房租賃市場發展、加強公共配套設施建設,同時也明確了去庫存的目標。

  上半年東北區域雖去庫存加快,但由于基數大,僵尸庫存多,其去庫存壓力依舊不小。為推動大連房地產市場健康平穩發展,大連市官方近日發布《關于化解房地產庫存促進房地產市場健康發展的意見》,提出去庫存18條措施,明確取消多項限制性政策,實施人才住房獎勵和補貼政策,加快推進棚戶區改造工作等。四川將推進住房公積金向城鎮穩定就業新市民覆蓋,支持農民工使用住房公積金貸款購房,并鼓勵金融機構創新推出針對農民工進城購房的信貸產品。

   

3、商品房市場動態

   7月,作為傳統的行業淡季,市場供應、成交均大幅下滑,在前期需求透支、房價漲幅過高導致觀望情緒漸濃的影響下,市場也逐步進入短暫的調整期。從城市能級來看,供應方面,重點城市同環比皆下跌,僅有少數城市供應上漲;成交方面,七成城市環比下降,且二線城市分化持續加劇。盡管供求雙降,但多數城市供求比仍小于1,庫存也持續下滑,但部分城市消化周期有所上升,去庫存的壓力不容小覷。

  1、供應:近八成城市供應環比下滑,淡季低迷或將持續至八月

  諸多企業在6月份集加大供應量后,7月重點城市商品住宅供應量同、環比銳減20%31%,僅少部分城市供應量較上月繼續增長。其中超過多7成城市供應量低于2015年與2016年月平均值,反映出房企當前推按意愿顯著下滑。供應量下滑一方面各個項目在6月為了完成半年業績,加快推案節奏,刺激市場成交,而78月份為市場成交的淡季,因此,企業推按節奏放緩,項目加推意愿不強;另一方面,部分城市而地王頻出,惜售成為這些城市開發商主流策略。

  分城市能級來看,一線城市7月商品住宅供應量為243萬平方米,較上月減少16%,同比也下跌25%。其中,僅北京表現突出,7月供應86萬平方米,環比上漲2%,且保持連續三個月上漲石頭,單月供應量顯著高于2015年月平均值。其余三城本月供應量同、環比皆下跌,廣州、上海同比跌幅均在25%以上,深圳則達到46%

  二三線城市整體供應為1836萬平方米,同、環比分別下跌19%33%,超過7成城市7月供應量低于去年月平均水平。環比來看,近9成城市供應從高位下滑,且下滑幅度較大。例如武漢、濟南、成都等城市,環比降幅均在40%以上,而無錫、常州等三線城市降幅超過6成。值得注意的是,在整體供應量下滑之下,重慶、杭州、西安等城市供應量環比上升。同比來看,蘇州、合肥、昆明7月供應量較去年同期有顯著上升,其中蘇州同比漲幅高達90%

  隨著房企推案節奏的放緩,市場依舊以消耗存量為主要任務,預計八月不會出現大幅的上揚態勢,淡季的低迷或將持續到八月。

  2、成交:重點城市成交環比下跌10%,合肥、蘇州下跌幅度較大 

  7月重點城市住宅成交量環比下滑10%,降幅較6月份進一步擴大,但同比來看,超過半數城市依舊高于去年同期,部分城市成交仍在高位運行。整體來看,市場正逐步進入高位的調整期,且觀望情緒濃郁。

  在我們看來,7月份成交下滑主要原因是:第一,在前期政策推動下,上半年市場火熱,需求被提前透支;第二,7月份供應大幅下滑,造成部分城市短期供應跟不上節奏,影響成交上漲;第三,以往經驗來看,78月份為傳統的銷售淡季,成交回落仍在情理之中;第四,部分城市收緊政策出臺影響成交上漲。

  分城市能級看,一線城市整體成交同、環比分別下滑15%14%,其中除深圳成交環比微漲2%以外,其余三城全部下跌。深圳自5月份成交跌入谷底后,已經連續兩個月小幅回漲,盡管目前成交量仍處在相對低位,但企穩回升跡象明顯。另外,北京雖然成交同環比分別下跌20%10%,但成交量絕對值仍處在高位。

  二三線城市成交環比下跌10%,但同比上漲5%,接近半數城市7月成交量仍高于去年月均成交水平。具體來看,城市間分化加劇。首先,此前熱門城市走勢不一,南京、東莞、佛山等城市成交量同環比皆上升,而武漢、天津、成都等城市成交環比小幅下跌;其次,部分城市成交量在高位調整,且顯著高于去年同期。例如青島、杭州,成交同比漲幅分別為46%52%,而長沙、合肥等城市同環比均下跌。值得注意的是合肥,成交下滑主要原因一方面是出臺差別化信貸政策后,對投資性需求大打擊較大,對市場成交產生負面影響,另一方面地王預期提升以及房價不斷走高,部分房企捂盤惜售。再次,蘇州、沈陽、西安同環比降幅較大,尤其是對于沈陽、西安高庫存城市來說,未來去庫存壓力仍較大。

 

 

  3、多數城市供求比小于18成城市庫存環比下降

  7月,市場供求雙雙回落,但多數城市供求比小于1,大部分城市供求壓力得到緩解,僅沈陽、長沙等5個城市供求比在1之上(左包含)。值得注意的是合肥、沈陽由于成交銳減,本月供求比攀升至到1以上,而無錫、廈門等城市供求比僅為0.2,當前市場嚴重供不應求。

  本月,由于多數城市處于供不應求的狀態,重點城市整體庫存壓力持續改善,八成城市庫存環比下降。其中南京、武漢庫存下降幅度較大,環比降幅分別為27%10%,而合肥、蘇州等城市因為6月成交銳減,庫存環比上升。整體來看,絕大城市庫存均較去年同期均有所下滑。

  在成交回落之下,本月重點城市商品住宅消化周期環比漲多跌少。上海、合肥、南京等城市消化周期均不足3個月,其中南京更是低至1.3個月,市場依舊保持供不應求;而蘇州、天津等城市消化周期較上月均有上升。值得注意的是,深圳因成交企穩回升,消化周期較上月下降8%,但依舊維持在17個月以上,沈陽、西安等高庫存城市本月成交銳減,導致其消化回升,市場去庫存壓力不容小覷。

 

  4、成交結構:中低檔產品成交占比回升,北京大戶型產品成交占比回落

  從價格段成交結構來看,本月三個城市中低檔產品均出現回升,深圳高檔產品成交占比明顯回落。具體來看,上海中低檔產品成交占比較6月份上升了2個百分點,上實海上華庭更是奪得了本月面積榜銷冠。北京中檔項目成交占比大幅回落,成交占比較6月份下降了9個百分點,在自住房與商品房共存的市場中,產品成交結構“兩極化”現象顯著。深圳高檔項目成交占比下滑9個百分點,中高檔項目成交占比則相應上升,在經歷了上半年的房價持續快速上漲之后,深圳高檔項目需求出現了顯著回落。

  面積段成交結構來看,中等戶型成交占比保持穩定,北京、深圳小戶型產品成交占比上升。本月上海各面積段成交占比保持穩定,比例分布也相對平均,主力戶型在140平方米左右的尚海酈景成為本月金額榜銷冠。北京方面,小戶型產品延續上升趨勢,成交占比較6月份增加了15個百分點,保利首開?四季怡園、龍冠?冠華苑、旭輝?26街區等小戶型項目均有上佳的去化表現。深圳小戶型產品成交高位上升,本月成交占比再度突破六成,主打小戶型產品的鴻榮源壹城中心奪得本月面積榜銷冠。

  5、小結:三季度市場逐步進入調整期,成交仍將小幅下行 

  總體來看,上半年成交火熱后,在市場進入淡季、前期需求透支、市場觀望情緒漸濃等因素影響下,三季度市場將進入一個短暫的調整期。特別是在最近經濟工作會議上,習主席提出的“抑制資產泡沫”的說法,更是將矛頭直指房地產行業。因此,上半年非理性火熱難以重現,而房地產行業相對寬松的政策環境也將有所轉變,尤其是信貸層面難再有大力度的刺激性政策,依賴政策推動成交攀升的可能不大。而且對于過熱城市來說,例如合肥、廈門均已出臺相關限貸政策,南京限貸也箭在弦上,已經表明了下半年房地產政策風向正在轉變。政策風向轉變、信貸收緊無疑將對房地產市場產生極大沖擊,特別是部分熱點二線城市,市場將面臨量縮滯漲局面。總體而言,隨著后續“抑制資產泡沫”的具體措施落地,必將對房地產市場產生強烈沖擊。另外,在當前市場企穩上行、庫存風險逐步改善的態勢下,一線城市和部分二線城市房價上漲過快,一方面將會抑制部分需求的合理釋放,另一方面導致市場觀望情緒產生連鎖反應。預計 8 月房地產市場成交仍將延續小幅下行。

 

4、土地市場動態

   20166月,全國土地市場成交量進一步回落,尤其是三四線城市土地成交規模環比跌幅超七成,有供有限調控政策成效顯現。盡管土地溢價率大幅回落,但并不代表著土地市場熱度有所轉向,上海、武漢等多市地王頻出,上海土地競爭更是愈加激烈,多板塊輪動出現新的地王。

  1、成交:成交規模持續走低,平均溢價率沖高回落

  近兩月土地成交規模持續走低,本月CRIC監測的300城經營性土地成交245幅,環比減少18%,成交建面2620萬平方米,環比下降10%,成交總價1256億元,環比下降29%。主要原因在于有供有限政策依舊從緊執行,尤其是庫存仍在高位的三、四線城市土地成交規模明顯縮減。多省市已在土地供應端著力,逐步減少乃至暫停土地供應。以浙江省為例,月內下發《房地產供給側改革行動方案》,將去庫存指標予以量化,明確要求庫存消化周期超過20個月的市、縣,暫停住宅用地供應。

  值得一提的是,土地平均溢價率結束自3月份以來緩步抬升的走勢,下滑至52.66%,環比減少29.72個百分點。我們認為溢價率驟降主要還是受結構性因素影響,蘇州、廈門等多個熱點一、二線城市土地成交規模明顯回落,南京則是受制于土地限價令,多宗地因觸及最高限價上限遭熔斷流拍。鑒于下半年熱點一、二線城市土地供應量明顯增多,僅上海8月份便推出了21宗地,高溢價成交將是大概率事件,屆時土地溢價率將再次回升至較高水平。

  2、分布:一二線城市土地市場熱度不減,三四線城市成交規模大幅收窄

  6月,一線城市土地成交建面環比大增63%,但同比下降9%,鑒于去年下半年市場基數普遍較高,短期內同比較難擺脫下降趨勢;二線城市土地成交建面同、環比均有所回落,跌幅分別為11%1%;三、四線城市土地成交面積降至冰點,環比下跌71%,同比下跌89%

  具體來看,一線城市中廣州、深圳土地成交面積仍處低位,廣州月內成交了2宗商業用地,體量都不超過5萬平方米,深圳更是無土地成交。北京通州區定向出讓一宗商辦用地,體量多達164萬平方米,受讓方為首旅集團,根據地塊出讓公告顯示,該宗地將建環球影城。值得一提的是,上海成交了13幅土地,虹口涼城、楊浦新江灣城等多個熱點板塊都有土地出讓,進一步推升了企業拿地熱情。從土地出讓情況來看,2宗地溢價率超100%,并有4宗地刷新了單價、總價地王記錄。其中,浦東新區祝橋板塊純宅地拍出了286%的超高溢價率,成交總價高達88億元,今年上海總價地王就此誕生。

  二線城市土地成交面積、成交金額環比均有所回落,尤其是樓板價降至4113/平方米,環比下跌24%。主要原因在于以南京、蘇州和廈門為代表的熱點二線城市土地成交面積均有不同程度的縮減,其中南京土地成交建面環比下降54%8宗限價地塊,7宗地因觸發熔斷機制終止出讓,預示著土地限價令并未減緩企業激進拿地的熱情,反而是人為造成了熔斷流拍的窘境。值得一提的是,武漢土地成交明顯放量,成交建面多達314萬平方米,環比驟升690%。更為重要的是,武漢月內成交了3宗地王,集中分布在漢陽、青山和東湖高新區域,市場熱度可見一斑。

  三四線城市土地市場依舊冷清,成交建面驟降至151萬平方米,環比下降71%,同比下降89%。企業在三四線城市投資態度普遍謹慎,拿地企業以本地房企居多,低溢價率乃至底價成交已成常態。不過,廣、深周邊的三四線城市土地市場持續高熱,東莞東城區一宗商住用地歷經96輪競價,最終由碧桂園平安聯合體以總價5.9億、溢價率321%奪下,樓板價12661/平方米,直逼2007年萬科塘廈地王,成為東莞歷史上單價第二高的地塊。

  盡管熱點一、二線城市調控政策已在限購、限價、限貸等多方面持續發力,調控政策愈加嚴苛,但是受各線城市經濟基本面、房地產市場供求關系等多方面因素影響,企業投資方向逐漸趨同,重點布局熱點一、二線城市。更為重要的是,調控政策收效甚微,難以從根本上逆轉企業高價拿地的熱情。譬如,南京土地限價令落地后,土地市場并未降溫,反而是人為制造了熔斷流拍的窘態。我們認為造成熱點城市地王頻出的根源還是在于土地供應不足,下一步仍需在土地供應端著力,在條件許可的情況下,將后期供地指標移至當前時間節點釋放,逐步增加土地供應力度,以此緩解樓市、地市長期供不應求的現狀。

  3、小結:熱點城市土拍高溫難降,市場熱度由東南沿海城市向中西部地區擴散

  6月,土地市場可以簡單概括為以下三點:其一,土地成交規模持續走低,尤其是三四線城市土地成交面積降至極低水平;其二,熱點一、二線城市地王頻出之勢不減,上海更是多板塊輪動,在高地價的作用下,房價猶存一定的上漲壓力;其三,熱點城市調控政策收效甚微,反而是人為加劇了土地供不應求的現狀,以南京土地限價令為例,8宗限價地塊,便有7宗地因觸發限價上限流拍。

  對于下半年土地市場走勢,我們認為在資金面持續寬松、企業投資方向逐漸趨同的大背景下,熱點城市土地市場高溫難降,地王成交幅數或將刷新歷史新高。隨著中央去庫存政策持續推進,土地市場熱度將由東南沿海城市向中西部地區擴散,尤其是武漢、鄭州、成都等省會城市將顯著受益。反觀,三四線城市受制于高庫存風險,地價、房價上漲空間著實有限,重點聚焦環一線的三四線城市。

 

 

名智觀點:

  在年中的業績“搶收期”之后,7月份市場供應、成交量均出現大幅下滑,市場規模明顯縮量,但多數城市供求比仍小于一,熱點城市供小于求的矛盾仍沒有得到實質性改觀。全國房價指數仍在延續上漲,但受到基數上升、地方政策等因素收緊影響,房價增速指標出現了明顯回落。

  政策動向方面,中央政治局今年首提“抑制資產泡沫”,并將矛頭明確指向了房地產市場,明確提出不允許房企通過再融資對流動資金進行補充,募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。地方城市仍是放松與收緊并存,如浙江省在月內提出了去庫存的八項要求,大連出臺了去庫存的18項舉措;繼合肥之后,廈門的限貸政策也在7月上旬出爐。但值得注意的是,加劇供需矛盾的行政干預正在退去,如合肥嚴格的預售證價格管理制度在月內有所放松,伴隨著市場成交均價的上揚,企業入市供應的意愿也有所回升。

  市場成交方面,7月重點城市住宅成交量環比下滑10%,降幅較6月份進一步擴大,但同比來看,超過半數城市依舊高于去年同期,部分城市成交仍在高位運行。整體來看,市場正逐步進入高位的調整期,但城市間分化仍在加劇,如南京、東莞、佛山等城市成交量同環比皆上升,而武漢、天津、成都等城市成交則出現環比小幅下跌。

  土地市場成規模也在持續走低,土地成交幅數、建筑面積、成交總價均不及6月。主要原因還是“有供有限”政策依舊從緊執行,尤其是庫存仍在高位的三、四線城市土地成交規模明顯縮減。并且值得注意的是,本月溢價率指標出現了大幅回落,結束了自3月份以來持續抬升的走勢。究其原因還是熱點城市土地出讓占比減少,蘇州、廈門等熱點城市7月份交易土地明顯減少,南京雖有多塊土地入市,但大多數因超限價而“熔斷”。

  當下,房地產市場多空雙方的交鋒仍在持續,后期市場波動風險正在不斷累積。從上漲動力來看,首先在市場慣性下,地價、房價仍有繼續上漲的動力;其次在“去庫存”市場背景下,土地供求向一二線城市集中所帶來的投資潮也未真正退去;最后在日益激化的行業整合趨勢之下,“以規模求生存”的邏輯正在被越來越多的企業所認同。從回調壓力來看,一邊是政府調控力度明顯加強,不論是在土地市場、商品房市場、還是貨幣市場上,政策面均出現了實質性的收緊;另一邊是需求基礎削弱,上半年市場過快的量價齊升,不僅釋放了前期的積壓需求,更透支了相當一部分的未來需求。

  但為了避免市場出現大漲大跌的現象,可以看到今年中央和地方政府在政策調控上顯得更為小心謹慎,并更多地開始采取輿論試探與引導、逐步加碼調控的溫和做法,若這一趨勢能夠延續、并得到房企的積極響應,今年下半年房地產市場仍有希望走出“慢降溫”的格局變化。

 

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